环京楼市、大利好正在逼近!
本文转载自:楼市参考 2019年05月30日 09:34 0

东莞被三大一线城市——深圳、香港和广州夹在中间。广深港不仅是中国的一线城市,还被认为是全球一线城市(GaWC机构评出,2018年一共有55个)。广深港核心区的距离,在140公里范围内,这在全球都极其少见,而东莞竟然夹在其中。

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5月28日上午,国务院新闻办举行了一场新闻发布会,由河北省的书记、省长来介绍河北的发展情况,其中“京津冀协同发展”的内容,非常惹人关注。

从会上传递信息看,“环京楼市”的大利好正在逼近。

让我们先看一张地图:

这是京津冀核心地段的地图。图中被线条突出勾勒出来的,是廊坊市的疆域。可以看出,廊坊是一个具有“超级地利”的城市,有点类似东莞。

东莞被三大一线城市——深圳、香港和广州夹在中间。广深港不仅是中国的一线城市,还被认为是全球一线城市(GaWC机构评出,2018年一共有55个)。广深港核心区的距离,在140公里范围内,这在全球都极其少见,而东莞竟然夹在其中。

廊坊夹在中国的“超一流城市”北京和“强二线城市”天津之间,其中“北三县”(大厂、三河、香河)还被京津阻断,成为廊坊的飞地。“北三县”正好堵着北京的东大门,是北京副中心通州的拓展区。

廊坊的中部,包括广阳区、安次区、固安县、永清县,则堵着北京的南大门,北京新机场的三分之二,就在廊坊的范围内。

至于廊坊的“南三县”——霸州、文安、大城,则紧靠雄安新区,将受到雄安新区发展的带动。

所以,虽然“环京”还包括保定、张家口和承德,但最有价值、最有想象空间的,还是廊坊,以及天津的武清区。

之前一直有报道,说北三县(大厂、香河、三河,其中燕郊隶属于三河)跟北京通州区将“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”。或者说,北三县的规划权已经交给了北京市、通州区。

5月28日新闻发布会透露的主要信息是:

第一,北三县和通州区的规划已经上报京津冀协同发展领导小组,审定之后全面推进,这是京津冀合作的一个重要平台。

第二,北京大兴国际机场今年9月就要投入使用。依托机场,国家规划了150平方公里的临空经济区,包括北京50平方公里、河北100平方公里,也是坚持“四统一”,建立协调协作机制,错位发展、协同推进,这个规划也已经进入审批阶段。

第三,廊坊、武清、通州,也是京津冀协同发展体制机制的试验区,实行若干个统一,坚持一体化发展。京津冀协同发展是具体的。

第四,河北有三个港口,秦皇岛港、唐山港、黄骅港,和天津港共同构成环渤海港口群,大家错位发展,形成合力。

发布会还透露:仅在2018年,河北就引进京津项目2516个,资金4308亿元,累计有1400多家京津高新科技企业到河北落户发展。

此前媒体曾透露:《通州区与廊坊北三县地区整合规划》、《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》已于2018年完成。现在,又经过了将近半年的讨论和修改,最终方案有望很快公布。

北京和北三县、北京和廊坊中部区域的协调规划一旦公布,将给东部、南部的环京楼市产生较强政策刺激。尤其是未来轨道交通规划的公布,将让投资者购房更有目的性。到那时,恐怕廊坊楼市会有一个爆发期。

过去两年,廊坊楼市管控非常严厉,是地级市里限购最严格的。除了最南端的大城县外,廊坊其他区域都限购,外地人需要3年社保才能买1套房子。这个限购措施,严厉程度远超苏州,也不是东莞、佛山可以比拟的。

正是由于限购措施非常严厉,廊坊楼市一度大跌,很多炒房客出现严重亏损。

下面是2017年2018年两年,廊坊市资金增长情况,可以清晰地看到资金在流出这里:

2017年末全市本外币各项存款余额6170.6亿元,比年初减少9.2亿元,下降0.2%

2018年末金融机构各项存款余额6171.4亿元,比年初减少0.8亿元。

而在2017年和2018年,全国存款增长都超过了8.5%。

至于当地房地产行业,也受到影响影响。下面为2017年廊坊统计公报里的数据:

2018年官方数据为:房屋施工面积同比下降5.3%,房屋竣工面积同比下降5.6%,房地产投资下降19.3%。

在今年4月国家发改委公布的一份重要文件——“2019 年新型城镇化建设重点任务”里提出要“探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制”,而廊坊和北京的规划里,就体现了这一点。

上述文件还提出,要“健全都市圈商品房供应体系,强化城市间房地产市场调控政策协同”。由此可见,廊坊的楼市调控也会听命于北京,配合北京南部和东部的发展。

因此,未来廊坊“地级市最严厉限购”仍将维持。但即便如此,随着规划的公布,特别是连接北京和廊坊各片区的轨道交通规划的公布,还是会刺激这里的楼市。

另外,天津武清也是值得一提的区域。天津和北京、上海一起,享受中国最丰厚的高考红利,考生在天津上大学、上名牌大学的几率能显著提高。因此,希望迁居天津,让孩子在天津参考高考的家长有很多。而武清是天津郊区,靠近北京,其楼市可以享受北京动能的外溢,还可以享受天津高考红利,所以也是值得关注的。

在都市圈时代,轨道交通极其重要。而国家又在刺激汽车消费,其结果必然造成更多的塞车、限行,地铁、地铁快线、城际铁路就更加重要。所以,在都市圈里投资价值洼地,一定要考虑轨道交通。

如果你买的房子在1000米内没有轨道交通站点,基本上就算是有较大缺陷了。最好800米内有站点,我说的800米是从你们家楼洞口到地铁站。如果有较大坡度,最好在500米内,否则老人、孩子和女性使用轨道交通就不方便,利用率就会显著降低。距离轨道站远近,可以显著影响房价。

总之:是金子总会发光,价值洼地不会永远存在。中国严厉限购的地区往往会形成价值洼地,比如廊坊、比如长沙,这种状况很难长期存在,价格扭曲终将得到化解。如果限制措施一直不放松,会以二手房超过同地段新房价格的方式,实现价值的回归。

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