多房企转让“大本营”项目 金茂前期预测不足退地、建业谋走出去
本文转载自:同花顺财经 2019年05月30日 09:36 0

整体来看,房企转让项目股权背后的原因错综复杂,除了部分企业对现金的回流有一定需求之外,也有通过置换不良资产谋求结构调整的考量。但从交易层面来看,转让项目普遍存在一些“风险”隐患,企业能否找到好的“接盘侠”也是一大挑战。

关键字: 楼盘 房企 金茂

在资金压力长期趋紧的房地产行业,以出售项目“谋生”的情况早已司空见惯。5月中旬至今的两周内,房企转让项目股权的情况再度升温。不过,据蓝鲸房产梳理发现,与此前中小房企通过兜售项目“补血”的情况有所不同的是,近期,多家规模房企也开始频繁出手转让项目股权。

5月27日,中国金茂控股集团有限公司(简称“中国金茂”)挂牌出售旗下北京两项目股权,在此之前,包括招商蛇口、鲁能集团、建业地产等规模房企也纷纷加入到转让项目股权的“浪潮”之中。

在尚无明显偿债压力的背景下,上述企业转让项目股权背后的原因引起业界广泛讨论。而这一波规模房企频繁转让项目的动作,又是否会对其他企业形成扩散性影响?同样值得研究。

金茂、建业等房企集体转让“大本营”项目

近日,国内房企掀起了一轮密集的项目转让浪潮。据蓝鲸房产不完全统计,5月中旬以来,至少有10家房企在积极出售旗下项目资产。包括招商蛇口、建业地产、中国金茂等多家规模房企均发布了项目公司股权转让计划,其中,有部分项目股权转让已找好买家,也部分项目尚在公开市场挂牌“亟待认领”。

5月27日,北京产权交易所预披露中国金茂两宗项目的转让信息显示,中国金茂拟转让天津北方泽茂企业管理100%股权、北京昊远置业34%股权,分别涉及北京市通州区永顺镇两幅地块以及北京经济开发区一幅地块。目前两宗转让标的为预披露阶段,转让价格等尚未确认。

而在稍早前的5月24日,河南建业发布公告,拟向百瑞信托出售郑州市郑东新区项目公司30%股权和债权,合计价格为8.15亿元。同日,招商蛇口的全资孙公司珠海致胜房地产有限公司100%股权也被挂在了重庆产权交易网,以8904.6万元为底价挂牌转让。

可以看到,上述相关被转让项目不仅均位于城市群的核心区域,拥有不错的区位价值。并且,这两家企业此次转让项目均属于企业总部所在城市。

例如,坚持深耕省内布局的“河南王”建业地产,2018年在郑州地区销售额为137.99亿元,占全年销售额的26%;因北京“广渠15号”一站打响“金茂府”品牌的中国金茂,在2018年中国金茂成功跨上千亿元规模之际,北京依然贡献了133.1亿元的销售额,在其布局的40座城市中仅次于上海;而起家于粤港澳地区的招商蛇口,近年来其虽然逐渐将销售重心向长三角倾斜,但“大本营”深圳地区的销售额亦不可小觑,2018年深圳与华南地区合计30亿元的营业收入亦领先于其他地区。

一般而言,企业普遍会在“大本营”采取深耕策略,因此,上述房企集中出售“大本营”区域内项目,更引起业界关注。对此,一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示,房企虽然普遍会将“大本营”作为重点深耕的地区,但相对来讲,单个项目的战略意义较小,因此,如果大本营项目的条件不够好,就会成为优先转让的目标。

基于上述观点,中原地产市场分析师卢文曦也对蓝鲸房产表示,“具体还是要看单个项目是否有盈利的空间。”他进一步称,因为房企在拿地时不排除出现冲动的行为,这样而来的地块在实际运营中地位较为尴尬。尤其是在今年一线城市机会相对较小,二线城市尚不明朗的背景下,转让一部分股权可以使资金更加分散,降低风险。

规模房企腾笼换鸟“阳谋”意图显现

不同于2018年下半年以来,诸多高杠杆房企以项目股权偿还短期债务的传统逻辑,近期计划转让项目股权的规模房企并非传统意义上高杠杆、高负债标的。从财务数据上看,有着央企背景的中国金茂以及招商蛇口,近年来资产负债率均维持七成左右(房企平均资产负债率在80%),且在融资活动中具有一定优势。据企业财报显示,民企出身的建业地产2018年现金流也相对充裕,可覆盖短期有息债务。

对此,易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,房企转让项目有主动和被动的区别。其中,被动转让多半是项目开发难以为继,或者需要回笼资金。而主动转让,实际上还是产品结构调整和优化的状态。此外,不排除企业或有其他对外扩张的考虑。

中国金茂方面向蓝鲸房产的回复中表示,公司将本次转让项目股权的原因归结为“综合考虑项目合作谈判等各方面情况,公司经内部决策行使保留的退出权。”而对于蓝鲸房产进一步追问的行使退出权的初衷,中国金茂则未予以直接回复。

不过,有市场观点指出,项目成本高于预期或是中国金茂退地的核心原因。

从中国金茂转让的项目情况来看,两个项目均为联合体拿地且拿地时间均不超过8个月,其中,位于经济开发区地块拿地楼面价约为3万元/平方米,限制销售均价不超过5.27万元,已经敲定的项目名称“西派公馆”也意味着该项目的操盘方并非中国金茂;此外,本次拟转让的通州地块楼面价为2.33万元/平米,限制销售均价不超过5.27万元。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,上述两个项目虽然存在着一定的赢利空间,但相对来说利润空间较小,金茂将“鸡肋”的项目转让出去也属正常。

而招商蛇口近期的转让动作,也被视为重组上市以来剥离非核心产业的延续。自2015年12月30日重组上市以来,招商蛇口持续进行资产整理,仅2018年一年,招商蛇口便转让了14家公司股权,其中包括南京招商宁盛房地产有限公司、南京招商兴盛房地产有限公司、深圳招商供电有限公司、福建中联盛房地产开发有限公司、香港华商置业(北京)有限公司等。

相较于上述两家央企,建业地产出售项目背后,更多或出于向外拓展的需求。其在公告中表示,将“通过出售股权及债券所得资金开拓更多具发展潜力的项目”。

由此来看,建业地产此次股权转让目的更倾向于为进一步扩张蓄势。早在今年4月,建业地产便计划以13.2亿元向百瑞信托出售金水区项目50%股权及负债,加之近期拟转让项目,若股权顺利出售,将合计获得21.35亿元流动资金补充。

值得一提的是,建业地产上述两次转让项目股权的受让方并非地产企业,而是一家信托公司。

对此,有不愿具名的信托人士对蓝鲸房产表示,一般来讲,信托资金以入股方式进入房地产项目,常常以母公司回购对应股权作为退出方式,而在交易中,信托资金则主要以赚取固定收益为主。

蓝鲸房产梳理发现,建业地产以信托资金入股项目公司的方式早有先例。2015年9月,百瑞信托便曾以不超过5.5亿元价格获得建业恒新45.45%股权;而根据今年1月29日建业地产发布公告显示,建业同意向百瑞信托收购建业恒新45.45%股权,代价为人民币7.1亿元,以此计算上述资金成本约为年化8.73%。

不难发现,相较房企间的合作,“可进可退”的信托资金入股形式对于建业地产而言无疑更为灵活。在今年年初,建业地产曾表示将“有条件的走出河南”,随着时间进入5月末期,尚未在省外市场出手的建业地产,又能否凭借逐渐宽裕的在手现金流走出河南呢?

整体来看,房企转让项目股权背后的原因错综复杂,除了部分企业对现金的回流有一定需求之外,也有通过置换不良资产谋求结构调整的考量。但从交易层面来看,转让项目普遍存在一些“风险”隐患,企业能否找到好的“接盘侠”也是一大挑战。

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